一、2015年1-2房地产市场走势综述

近几日,多项一季度房地产宏观数据出炉,房地产行业交出了一份令人满意的答卷。其中,房地产开发投资增速在连续23个月下滑之后,连续两个月回升,逆转去年一年的颓势;新开工面积增速创下近14个月以来新高;同时,销售面积、金额累计同比增长33.1%和54.1%。不过也有一些数据不尽如人意,在全国去库存的背景下,待售面积仍然增长,土地出让面积依然下滑,而土地购置均价创出历史同期新高。

2015年1-2月,全国房地产市场延续前期的回落态势,投资增速继续小幅回落,新开工面积、销售面积和土地购置面积降幅明显扩大,但房地产开发资金来源增幅有所回升。

全国土地购置面积3577万平方米 土地成交价款1165亿

从2015年1-2月各主要指标的增速上来看,在五项主要指标中有3项指标出现负增长,分别是商品房新开工面积、销售面积和土地购置面积,房地产开发投资和资金来源2项指标保持增长。从本月主要指标增速与上年全年指标增速的变化情况上来看,有1项指标出现上升,房地产开发资金来源增幅回升1.7个百分点;其余4项指标则保持回落,其中房地产开发投资小幅回落0.1个百分点,商品房新开工面积和销售面积分别回落6.9和8.7个百分点,土地购置面积大幅回落17.7个百分点。

2016年一季度,房地产开发企业土地购置面积3577万平方米,同比下降11.7%,降幅比1-2月份收窄7.7个百分点;土地成交价款1165亿元,增长3.7%,增速提高2.8个百分点。

2013年1月-2015年2月房地产主要指标增速变化情况

土地购置面积在低位徘徊近一年后,近2月降幅持续收窄,印证了土地市场热度正在回升。一方面,基于销售回暖,一方面政府加快推地节奏,另一方面,销售回暖之下,企业拿地信心增强。不过,由于一线地价高企,企业拿地热情逐渐向二线城市,如苏州、合肥,土拍溢价频出。

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1.房地产开发投资增速小幅回落

土地购置均价3153元/平方米 创历史同期新高

2015年1-2月,全国房地产开发投资8786亿元,同比增长10.4%,与上年同期相比回落8.8个百分点,与上年全年相比回落0.1个百分点。其中,商品住宅完成投资5922亿元,同比增长9.1%,同比回落9.3个百分点。

2016年一季度,全国房地产开发企业土地购置均价3153元/平方米,创历史同期新高,同比增长17.5%,震荡上扬的态势未变。预计接下来两个月,随着楼市的进一步复苏,土地市场成交量也将进一步回暖,土地价格整体仍将继续缓步上行。

2.资金来源止跌回升

住宅地价环比上涨城市超7成 同比上涨城市超8成

2015年1-2月,房地产开发企业本年资金来源达21613亿元,同比增长1.6%,增幅比2014年全年回升1.7个百分点。其中,利用外资增长最快,实现86亿元,增长72.6%;其他资金来源增长最慢,下降6.0%。在其他资金来源中,个人按揭贷款实现2161亿元,同比增长2.1%。

国土部下属的中国土地勘测规划院发布全国105个城市一季度的地价数据,一季度,住宅地价环比上涨的城市有76个,占比超过七成。82个城市地价同比上涨,同比上涨城市约占八成,其中,深圳、上海、张家口、汕头、青岛、广州、南京、锦州、珠海、郑州等10个城市地价增速超过10.0%。

3.土地购置和新开工面积下滑明显

房企土地购置均价占房价四成

2015年1-2月,房地产开发企业土地购置面积为2773万平方米,同比下降31.7%,涨幅与上年同期相比回落38.3个百分点,与2014年全年相比回落17.7个百分点。

一季度,全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的42.7%,创近五年历史同期新高,占比扩大1.4个百分点,保持震荡上升的态势未变。

2015年1-2月,全国商品房新开工面积为13744万平方米,下降17.7%,与上年同期相比,增速回升9.8个百分点,与2014年全年相比回落6.9个百分点。其中,商品住宅新开工面积为9852万平方米,下降19.8%。

全国房地产开发投资17677亿 投资增速稳步回升

4.房屋销售面积降幅扩大,待售面积增幅有所回落

一季度,全国房地产开发投资17677亿元,同比增长6.2%,增速比1-2月份提高3.2个百分点。其中,住宅投资11670亿元,增长4.6%,提高2.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.0%。未来几个月,随着楼市进一步复苏,其对经济的托底作用愈加明显。

2015年1-2月,全国商品房实现销售面积8764万平方米,同比下降16.3%,降幅较2014年全年扩大8.7个百分点。其中,商品住宅实现销售面积7709万平方米,同比下降17.8%。

房地产开发投资连续两个月回升,逆转去年一年的颓势。政策端不断刺激、销售端企稳回升、先行指标的不断向好,是开发投资增速企稳向上的三大因素。

从销售额上看,2015年1-2月商品房销售额实现5972亿元,同比下降15.8%。其中,商品住宅实现销售额4983亿元,下降16.7%%,增幅同比回落11.7个百分点。

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从待售面积看,2月末全国商品房待售面积为63922万平方米,比2014年12月增加1753万平方米,同比增长24.4%,增幅较2014年全年回落1.7个百分点。其中,商品住宅待售面积为42177万平方米,同比增长23.6%,增幅比上月回落2.2个百分点。

房屋新开工面积28281万平方米 保持稳步增长

一季度,房屋新开工面积28281万平方米,增长19.2%,增速提高5.5个百分点。其中,住宅新开工面积19271万平方米,增长14.8%。预计接下来几个月,房屋新开工面积同比增幅将呈现小幅波动前行的态势。

作为先行指标的新开工面积,其增速1-2月由负转正后,一季度增速继续向上,3月份同比增速达到26.86%,为近14个月以来新高,但新开工量仍持较低位置。预计二季度在市场景气度回升、销售回暖二之下,新开工面积继续增长,增速或将放缓。

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商品房销售面积24299万平方米 销售额增福超五成

一季度,商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%,增速比1-2月份提高4.9个百分点。其中,住宅销售面积增长35.6%,办公楼销售面积增长34.4%,商业营业用房销售面积增长8.5%。商品房销售额18524亿元,增长54.1%,增速提高10.5个百分点。其中,住宅销售额增长
60.3%,办公楼销售额增长69.4%,商业营业用房销售额增长8.2%。

受连番政策“救市”以及去年一季度基数较低影响,1-3月全国商品房交易量同比大幅提升。但成交金额增速远大于销售面积增速
这一事实说明一季度商品房成交中高单价房源占比大幅上升,这再次印证了当前市场成交结构上,销售主要集中在一、二线热点城市,需要去库存的三、四线城市成交并无显著起色。

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全国商品房成交均价7623元/平方米创历史新高

一季度,全国商品房成交均价7623元/平方米,同比增长15.7%。其中住宅成交均价7400元/平方米,创历史新高,同比增长18.3%,商业营业用房成交均价下降0.22%,办公楼成交均价增长26%。

今年一季度,住宅和办公楼价格增幅仍维持在正增长区间,商业营业用房价格同比下降,但降幅也在收窄。

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商品房待售面积10个月后再现减少

3月末,商品房待售面积73516万平方米,比2月末减少415万平方米。其中,住宅待售面积减少652万平方米,办公楼待售面积减少40万平方米,商业营业用房待售面积增加117万平方米。库存量在2015年5月出现下降后,时隔10个月后,再次出现减少,说明去库存效果开始显现。

3月待售面积总量的下降主要为住宅贡献,主要得益于3月销售回暖。但与去年同期相比,全国住宅可售量仍增长13.1%,目前来看,去库存效果仍不明显,销售火热并未传导至三四线城市,还需要政策刺激加码。非住宅方面,供应充沛而需求不足导致办公市场压力较大,通过土地性质转变、控制办公供应是市场当务之急。

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3月末,商品住宅待售面积45983万平方米,同比增长7.4%,较1-2月份增速回落2.6个百分点;一季度,商品住宅销售面积同比增长35.6%,较1-2月份增长5.2个百分点。商品住宅待售面积增幅与销售面积增幅两者曲线完成交叉,去库存速度明显加快。

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金沙国际 ,房地产开发企业到位资金31992亿 增速大幅回升

一季度,房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%,1-2月份为下降1.0%。其中,国内贷款6226亿元,增长6.5%;利用外资18亿元,下降80.6%;自筹资金11740亿元,增长4.7%;其他资金14007亿元,增长30.4%。在其他资金中,定金及预收款7882亿元,增长25.9%;个人按揭贷款4670亿元,增长46.2%。预计接下来两个月,金融、楼市相关政策将进一步宽松,房企资金情况将会持续改善。

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外部融资环境有所改善

从2015年开发企业资金来源的构成分析,国内贷款占19.5%;利用外资占0.1%;自筹资金占36.7%,其他资金占43.8%。相比1-2月份,定金及个人按揭贷款等销售回款占比增长明显。

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楼市企稳态势越发明显 复苏势头仍将延续

总体而言,2016年一季度,房地产行业保持企稳复苏态势。从土地市场看,同比跌幅大幅收窄,企稳的态势明显;从房地产投资情况看,同比增速稳步回升,房屋新开工量累计同比增幅保持持续上升势头;从商品房市场看,库存量10个月后再次减少,同时,销售量大幅增长。预计未来几个月,除少数楼市过热的一线和二线热点城市,绝大部分城市楼市放松政策将进一步推进,全国楼市仍将延续复苏的势头。